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北京別墅的發(fā)展歷程可謂跌宕起伏，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的一系列沖擊和洗禮過(guò)后，曾經(jīng)在地理位置、生態(tài)環(huán)境、交通條件及人文底蘊(yùn)上都有著其不可替代的優(yōu)勢(shì)的傳統(tǒng)別墅區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入了開發(fā)的瓶頸期，隨著別墅消費(fèi)需求的增加，這些傳統(tǒng)別墅區(qū)的土地資源、自然景觀資源等方面都受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)，發(fā)展新區(qū)域，尋找新機(jī)會(huì)就成為眼下別墅市場(chǎng)發(fā)展最為重要的一點(diǎn)。
在資源、人文、市場(chǎng)等大環(huán)境支撐的不斷催生下，別墅新區(qū)的新貴一族已逐步形成，只不過(guò)目前還是雛形期，從發(fā)展的軌跡來(lái)看，它們都是依托傳統(tǒng)別墅區(qū)的周圍，把傳統(tǒng)意義的別墅區(qū)不斷放大與擴(kuò)張，景觀資源、區(qū)域優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品規(guī)劃比傳統(tǒng)別墅區(qū)還要優(yōu)越，而北京東部的京東別墅帶正是在這一類新貴別墅區(qū)的典型代表。
京東別墅帶指的是京通高速路及京哈高速路沿線，通州地區(qū)，燕郊板塊在內(nèi)的泛潮白河流域。此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已有康城、運(yùn)河岸上的院子、尚東庭、水郡長(zhǎng)安、東方夏威夷等多個(gè)別墅項(xiàng)目。與已經(jīng)有多年開發(fā)歷史、略顯疲態(tài)的傳統(tǒng)別墅區(qū)相比，京東別墅帶無(wú)疑更像一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性、活力充沛且精力旺盛的年輕人，也許暫時(shí)它還不成熟，但是我們卻可以預(yù)見它的未來(lái)?，F(xiàn)在的東區(qū)是一個(gè)結(jié)合中西、內(nèi)外兼容的更國(guó)際化的區(qū)域，這一系列的特質(zhì)將為京東別墅帶的最終形成注入一針強(qiáng)有力的催化劑。
當(dāng)下，京東別墅帶占盡發(fā)展的天時(shí)、地利、人和，發(fā)展前景可謂一片大好。在與傳統(tǒng)別墅區(qū)的較量中，京東別墅帶充分利用其可以說(shuō)是無(wú)可比擬的諸如景觀資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)價(jià)格、交通狀況、產(chǎn)品規(guī)劃、市場(chǎng)需求及居住理念等許多方面的優(yōu)勢(shì)，逐漸占據(jù)人們的視線，一步步成為京城高端人士置業(yè)的不二之選。新世紀(jì)的別墅，早已不是炫耀的載體，取而代之的是對(duì)內(nèi)涵的追求。強(qiáng)調(diào)人文精神的構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)有思想的居住，強(qiáng)調(diào)有文化的產(chǎn)出。在此情境下，作為集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的京東別墅帶的全面崛起，必然是順應(yīng)別墅發(fā)展潮流之舉，必然依靠良好的發(fā)展現(xiàn)狀和遠(yuǎn)景以及超前的觀念、開放的心態(tài)在北京別墅發(fā)展過(guò)程中具備極大的投資、居住價(jià)值，也必然攜趕超傳統(tǒng)別墅區(qū)之能勢(shì)，后發(fā)制人，成為北京別墅市場(chǎng)良性發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。
時(shí)間：2005年8月12日（周五）下午2點(diǎn)半
地點(diǎn)：嘉里中心多功能會(huì)議廳活動(dòng)目的
擬邀嘉賓
華高萊斯副總經(jīng)理 公衍奎
北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理 蔡德安
東方夏威夷總經(jīng)理 宋海君
運(yùn)河岸上的原子 沈琳
康城 陳文
和安花園二期 陳玉城
房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)將全程直播該研討會(huì)，以下為該研討會(huì)圖文實(shí)錄：
主持人：咱們今天下午有幸邀請(qǐng)到東部別墅帶幾個(gè)重點(diǎn)的別墅項(xiàng)目做一個(gè)叫京東別墅帶市場(chǎng)前景研討會(huì)，剛才康城陳總也到場(chǎng)了，今天與會(huì)嘉賓也都齊了。我先給大家介紹一下嘉賓，在我左首是東方夏威夷項(xiàng)目的總經(jīng)理宋海君宋總，坐在他旁邊的是北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理蔡德安蔡總，旁邊也是北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理一個(gè)別墅項(xiàng)目叫尚東庭，開發(fā)商今天也是由中廣信公司，也是同仁，針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目待會(huì)做一個(gè)發(fā)言。在右首邊是華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎，旁邊大家可能都比較熟悉了是運(yùn)河岸上的院子沈琳沈琳女士，旁邊是康城項(xiàng)目總經(jīng)理陳文陳總，最后介紹一下咱們和安花園二期代理公司叫金海利陳玉城陳總。
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主持人 《樓市》副總 殷蘇峰 |
我們作為一家媒體也關(guān)注到現(xiàn)在東部別墅市場(chǎng)正在興起，也可以說(shuō)在崛起。主要是因?yàn)橐韵聨讉€(gè)原因。
首先從需求上面來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎麄€(gè)東部別墅代距離CBD應(yīng)該屬于最近的，相比較傳統(tǒng)別墅區(qū)它的直線距離，交通距離更有優(yōu)勢(shì)。
第二點(diǎn)從產(chǎn)品層面不斷有新的項(xiàng)目出現(xiàn)，參與我們這次會(huì)議除了這些項(xiàng)目之外，還有幾個(gè)項(xiàng)目，包括水俊長(zhǎng)安，還有大家比較關(guān)注的項(xiàng)目，據(jù)說(shuō)容積率只有0.1，售價(jià)在三萬(wàn)塊以上，就是荷花園?？赡苓€有其他的別墅項(xiàng)目，等于現(xiàn)在整個(gè)東部市場(chǎng)形成一個(gè)比較好的，比較濃郁別墅氛圍，我們作為媒體也關(guān)注東部別墅帶的發(fā)展。今年也是請(qǐng)整個(gè)東部，主要以京東，京哈沿線別墅項(xiàng)目參與我們東部別墅帶的研討。
我再介紹一下這次論壇也得到了北京多家主流媒體的支持，包括《北京青年報(bào)》，《北京晚報(bào)》等媒體，還有搜房網(wǎng)也對(duì)本次論壇做現(xiàn)場(chǎng)直播。
我們大概針對(duì)本次論壇擬定幾個(gè)話題，首先我想邀請(qǐng)華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎先生做一個(gè)主題發(fā)言，大概內(nèi)容就是針對(duì)目前北京別墅市場(chǎng)，站在專業(yè)機(jī)構(gòu)的角度對(duì)目前整個(gè)北京別墅市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，特別重點(diǎn)提一下北京東部別墅市場(chǎng)的發(fā)展。大家歡迎！
華高萊斯副總經(jīng)理 公衍奎
公衍奎：大家下午好！我做主題發(fā)言挺緊張，沒(méi)有想到。這么多老總，也有咱們這個(gè)項(xiàng)目前沿的東西比我們還熟悉，因?yàn)槲覀冏鳛橐粋€(gè)顧問(wèn)公司主要參與前期的一些工作，市場(chǎng)研究的工作，可能說(shuō)到離項(xiàng)目遠(yuǎn)一點(diǎn)，請(qǐng)大家包含，多提意見。
據(jù)我們最近一段時(shí)間一直在觀察，像我們做的別墅項(xiàng)目，東邊，西邊，南邊，北邊都有。從今年的情況來(lái)看實(shí)事求是的說(shuō)，今天形成現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)量是比較大的，剛才咱們主持人也提到，尤其東邊很多項(xiàng)目都出來(lái)，上面我們已經(jīng)看到了有好多的別墅項(xiàng)目，無(wú)論是在媒體上，在各個(gè)方面看到的新項(xiàng)目，別墅量很多的。
今年我們從預(yù)售證統(tǒng)計(jì)也能看得比較清楚，今年普通住宅預(yù)售面積減的非常厲害，去年接近1700萬(wàn)平方米，今年不到一千萬(wàn)，降低的非常快。新的住宅項(xiàng)目很少的，但是同時(shí)我們看到了別墅項(xiàng)目，其實(shí)供應(yīng)量很大，今年到六月底，或者到七月份我們統(tǒng)計(jì)，可銷售，就是預(yù)售證面積130多萬(wàn)平米，比去年稍微增加。
從銷售情況看我們一直也關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)今年北京，咱們無(wú)論是說(shuō)三四月份，那個(gè)時(shí)候當(dāng)然市場(chǎng)很好，大家都覺(jué)得恨不得開著車往前跑，但是一調(diào)控之后大家確實(shí)有所感覺(jué)。但是在北京來(lái)說(shuō)，我們說(shuō)投資各方面可能是慢了，但是問(wèn)題是北京的銷售量，銷售價(jià)格都已經(jīng)沒(méi)下來(lái)，住宅也沒(méi)有下來(lái)，但是別墅，同時(shí)我們看也是沒(méi)有下來(lái)。今年我有一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)?？戳艘幌旅總€(gè)月銷售的套數(shù)，實(shí)際上只有六月份的時(shí)候比去年同期，七月份少一點(diǎn)，其他幾個(gè)月也在增加，市場(chǎng)銷售量也在增加。我們一直說(shuō)別墅的問(wèn)題，我們知道其實(shí)北京從92年開始說(shuō)別墅市場(chǎng)的時(shí)候，我們已經(jīng)面臨好幾次的快速發(fā)展，然后國(guó)家說(shuō)壓縮，然后又發(fā)展，現(xiàn)在我們還是面臨，我們感覺(jué)到有點(diǎn)類似的情況，比如95年就開始說(shuō)，別墅用地開始控制了，98年又說(shuō)別墅用地開始控制了，03年底又說(shuō)了，今年又說(shuō)別墅要批了。前一段時(shí)間地已經(jīng)出去很多了，咱們同行，業(yè)內(nèi)都有這個(gè)認(rèn)識(shí)。我們別墅潛在的供應(yīng)量很大的。北京我們現(xiàn)在知道的，在北京獨(dú)棟別墅幾十套的銷售量，多的，年底能上去一百套，兩百套，實(shí)際上供應(yīng)量很大的，這種情況下好多項(xiàng)目經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間消化期的。好多住宅項(xiàng)目說(shuō)一開盤三個(gè)月，至少出去一半，然后一年要結(jié)案，這對(duì)咱們別墅來(lái)說(shuō)當(dāng)然像東方夏威夷這種項(xiàng)目很少，一下子幾十套別墅一搶沒(méi)有了。對(duì)于大多數(shù)別墅來(lái)說(shuō)要打持久戰(zhàn)。
現(xiàn)在別墅供應(yīng)分布情況來(lái)看，我們知道現(xiàn)在咱們東部也是越來(lái)越多了，以前是比較冷的，原來(lái)分散很零散。以前集中在三大板塊，未來(lái)供應(yīng)量三大板塊還是占主要的位置，像亞北有很多新的項(xiàng)目，另外有很多新的地在規(guī)劃，而且規(guī)模不小。順義這一塊現(xiàn)在也有很多項(xiàng)目，從這個(gè)角度來(lái)看我們說(shuō)新的區(qū)域起來(lái)了，但是同時(shí)就出現(xiàn)另外一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)我們區(qū)域之間這個(gè)項(xiàng)目可能處理的關(guān)系我們?cè)趺崔k。剛才陳總跟宋總也在底下也在討論，咱們是不是一塊有所動(dòng)作，做不做。
我們覺(jué)得往后別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是很重要的趨勢(shì)，我們區(qū)域怎么辦，怎么把北京的客戶拉到我們這邊來(lái)，咱們?cè)趺捶衷偕塘浚@是很重要的一點(diǎn)。因?yàn)槲覀冎雷≌苤匾囊稽c(diǎn)它的地緣性很強(qiáng)，好多住宅項(xiàng)目70％左右就是周邊的，離我上班的地方很近，或者本來(lái)就在這個(gè)地方住，我對(duì)這個(gè)地方很清楚，我認(rèn)可這個(gè)環(huán)境，我買這個(gè)地方。但是別墅地緣不是特別強(qiáng)，尤其高端的別墅，不是說(shuō)我對(duì)這個(gè)地方以前很熟，這種事沒(méi)有。好多別墅項(xiàng)目看中不是這一點(diǎn)，別墅項(xiàng)目看中的比如自然資源，景觀資源，是別墅本身的品質(zhì)，是一種新的生活模式。還有很重要的一點(diǎn)我們說(shuō)物以類聚，人以群分。就是你這個(gè)地區(qū)什么氛圍，你鄰居是什么樣子，我周邊以后會(huì)是什么樣的環(huán)境。比如北京機(jī)場(chǎng)路一樣，以前自然景觀好嗎？也不一定，問(wèn)題當(dāng)初就有涉外的氛圍，就有國(guó)際化的背景。到現(xiàn)在為止這個(gè)地區(qū)的別墅還有有特點(diǎn)，就是國(guó)際背景。
現(xiàn)在我們說(shuō)西山，西山很重要的一點(diǎn)，大家無(wú)論做別墅，還是做研究的一直說(shuō)的，很重要的一點(diǎn)是中國(guó)的傳統(tǒng)文化，是中國(guó)的山水文化，居住文化，這些體現(xiàn)。買別墅的人感覺(jué)自己是文化人在那兒住，實(shí)際給這個(gè)區(qū)域有一個(gè)定位。
這一點(diǎn)我們覺(jué)得京東別墅真的把這個(gè)地方做很成熟的別墅板塊這一點(diǎn)咱們應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看到，咱們這一塊代表的是什么，僅僅離CBD近，這個(gè)事也不夠全面，因?yàn)楝F(xiàn)在咱們說(shuō)離CBD近，說(shuō)白領(lǐng)住在那個(gè)地方，我覺(jué)得通州發(fā)展起來(lái)有幾個(gè)重要的原因，一個(gè)是離上班地方近，另外一個(gè)通州有比較好的生活環(huán)境，商業(yè)，菜市場(chǎng)都有，這是他們能夠起來(lái)的很重要的一個(gè)原因。說(shuō)我們別墅僅僅離CBD近，可能不夠，因?yàn)楹枚鄤e墅項(xiàng)目的客戶群可能對(duì)交通這一塊也不一定是完全非?？粗亍．?dāng)然我們說(shuō)像康城城市里的別墅不一回事，城市中心的別墅它本身就是因?yàn)橛谐鞘欣镞吅芡晟频某鞘猩钤诶锩?，這個(gè)不一樣。但是對(duì)于我們，像京東大多數(shù)項(xiàng)目我們還是應(yīng)當(dāng)提煉跟別的區(qū)域不一樣的東西。
另外一點(diǎn)我們現(xiàn)在也觀察，現(xiàn)在咱們京東的別墅一直發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品已經(jīng)做的越來(lái)越精細(xì)了，最初像三河產(chǎn)品比較單一，大家覺(jué)得兩千一千的房子一想可能就是那種方式。但是現(xiàn)在像東方夏威夷確實(shí)做的不錯(cuò)了，尤其像運(yùn)河岸上的院子，實(shí)際上把國(guó)內(nèi)以前最傳統(tǒng)的居住文化，院子這個(gè)精髓做的非常非常好，做了很深刻的挖掘，這表現(xiàn)我們?cè)诋a(chǎn)品上做的越來(lái)越好。更多考慮不是完全照搬了，不是簡(jiǎn)單的歐美風(fēng)格，北美風(fēng)格。也不是簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)四合院回歸，這個(gè)情況下根據(jù)了現(xiàn)在的生活習(xí)慣，生活方式，為這種生活打造了一個(gè)很適合的空間，我覺(jué)得這一點(diǎn)我們現(xiàn)在好多項(xiàng)目也在往這方面做。
從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)我們也對(duì)京東別墅非?？春?，因?yàn)樗_實(shí)有很好的發(fā)展方向，發(fā)展空間，而且有很多有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)在這個(gè)地方做工作。大家在一塊會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，好處是我們可以做更好的產(chǎn)品了，也逼迫我們做更好的產(chǎn)品，也驅(qū)使我們把這個(gè)地緣挖掘出來(lái)。京東是什么樣子的，這也是我們安心來(lái)探討，如果只有一個(gè)項(xiàng)目大家關(guān)心一畝三分地就夠了，這種情況下不能只看自己怎么樣，也看怎么樣把整個(gè)這個(gè)區(qū)域做好。
主持人：感謝公總的發(fā)言，他提到兩點(diǎn)，第一需要區(qū)域合力，就是相比較傳統(tǒng)的別墅區(qū)京東別墅帶屬于新興的區(qū)域，需要京東別墅帶所有別墅項(xiàng)目大家一塊做這個(gè)事。今天我們《樓市》做京東別墅論壇，也想把這個(gè)地方別墅的賣點(diǎn)，包括文化的，產(chǎn)品的特性的東西展示出來(lái)。我們這一塊也是通過(guò)網(wǎng)站，或者通過(guò)媒體的傳播，使咱們整個(gè)京東別墅帶形成比較好的市場(chǎng)影響力。
另外我再介紹一下，作為一個(gè)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，中廣信今年發(fā)展的速度很快，據(jù)我所知目前代理三個(gè)項(xiàng)目，像東方這一塊，就是東方夏威夷和尚東庭，然后南城還有一個(gè)別墅項(xiàng)目。所以說(shuō)作為中廣信對(duì)于整個(gè)京東別墅市場(chǎng)做了比較深的研究。下面我們有請(qǐng)中廣信蔡總，站在專業(yè)機(jī)構(gòu)的角度如何看待現(xiàn)在的京東別墅市場(chǎng)。
北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理 蔡德安
蔡德安：首先我很高興《樓市》雜志組織這樣一個(gè)會(huì)議，和各個(gè)開發(fā)商有一個(gè)交流的機(jī)會(huì)，咱們能夠去關(guān)注京東別墅的市場(chǎng)。
首先我想講一個(gè)方面的問(wèn)題。第一個(gè)是講新政下的別墅市場(chǎng)，別墅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。大家知道從五月份開始整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了政策的影響比較大，我們中廣信代理的項(xiàng)目有普通住宅項(xiàng)目，也有別墅的項(xiàng)目，目前有四個(gè)別墅，包括連排，包括獨(dú)棟。明顯的感受到了獨(dú)棟住宅在政策影響下應(yīng)該說(shuō)反映很大。但是別墅市場(chǎng)無(wú)論是開盤的，或者是在準(zhǔn)備過(guò)程中的，或者在認(rèn)購(gòu)階段的，它的影響要小很多。比如說(shuō)我們的東方夏威夷項(xiàng)目，在7月23號(hào)開盤，咱們到現(xiàn)在為止小獨(dú)棟這一塊，在200萬(wàn)左右的小獨(dú)棟沒(méi)有了，四百萬(wàn)左右的大的獨(dú)棟銷售超過(guò)80％以上，沒(méi)有剩下幾套了。包括二期前期的排號(hào)情況，我們沒(méi)有正式組織，但是對(duì)于二期也比較樂(lè)觀。包括我們操作通州尚東庭湯浩斯這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品，我們七月初開盤，一個(gè)月完成80％多，九月份是它的第二期。我們?cè)诖笈d有一個(gè)項(xiàng)叫原生墅，現(xiàn)在我們認(rèn)為一周內(nèi)認(rèn)購(gòu)一百套左右，包括我們?cè)谝嗲f開發(fā)區(qū)也有一個(gè)連排別墅，我們通過(guò)一些內(nèi)部客戶資源消耗來(lái)看也非常不錯(cuò)。
當(dāng)然作為別墅這種產(chǎn)品來(lái)講它的受眾，它的人群主要是升級(jí)職業(yè)，第三置業(yè)，第二次置業(yè)為主，跟普通住宅不一樣，老百姓觀望的心理相對(duì)少很多。特別別墅這種產(chǎn)品，特別受土地政策的影響，別墅這種土地資源越來(lái)越稀缺，以后買別墅成本越來(lái)越高。
從這個(gè)角度而言，包括從我們推廣實(shí)際的操作來(lái)看，別墅市場(chǎng)在今天，在這個(gè)政策影響的今天它的表現(xiàn)很好。對(duì)于后期的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)還是機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)。至于說(shuō)別墅市場(chǎng)的中后期，中長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)在中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)背景下，在北京老百姓這種財(cái)富積累和購(gòu)買力增長(zhǎng)下，它的中長(zhǎng)期市場(chǎng)會(huì)更好。這是我講的第一個(gè)方面，新政策下的別墅機(jī)會(huì)。
第二個(gè)講市場(chǎng)區(qū)域化過(guò)程中非主流市場(chǎng)的機(jī)會(huì)及項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)若干年的成長(zhǎng)，包括亞北也好，最近兩年時(shí)間也有變化，比如說(shuō)在京開沿線有一些別墅的表現(xiàn)也不錯(cuò)，包括在亞北區(qū)域，它的影響力，某些方面，市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)講已經(jīng)超越傳統(tǒng)的，比如機(jī)場(chǎng)路，比如說(shuō)西山這一塊。大家今天關(guān)注的京東別墅區(qū)，在去年，包括最早，從2001年康城，到去年運(yùn)河岸上的院子，到今年我們東方夏威夷這個(gè)項(xiàng)目的推出，它的表現(xiàn)無(wú)論是從產(chǎn)品的形式，湯浩斯，從小獨(dú)棟到大的別墅過(guò)渡，從價(jià)格，這個(gè)區(qū)域也產(chǎn)生一萬(wàn)多塊錢的產(chǎn)品，從最初的一百多萬(wàn)到現(xiàn)在三四百萬(wàn)的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。
非主流的別墅從幾點(diǎn)來(lái)看它的機(jī)會(huì)，第一是地緣的機(jī)會(huì)，作為我們從交通，從地段上很臨近CBD，北京經(jīng)濟(jì)最有活力的地方，北京富人，富人成長(zhǎng)最集中的地區(qū)，咱們京東別墅，是順著京哈高速，包括京沈，與CBD的連接。這是一個(gè)地緣的優(yōu)勢(shì)。另外一個(gè)就是整個(gè)市場(chǎng)，別墅市場(chǎng)快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，這個(gè)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。原有的主流產(chǎn)品不足以保證滿足這個(gè)需求的成長(zhǎng)。第三個(gè)我覺(jué)得還有一個(gè)產(chǎn)品特色和項(xiàng)目操盤的機(jī)會(huì)，在于每一個(gè)開發(fā)商在這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中他把握機(jī)會(huì)的能力，他操盤的思路。這也是我們發(fā)展商選擇產(chǎn)品開發(fā)的模式。
從這些角度而言我們對(duì)整個(gè)的京東別墅區(qū)，這個(gè)區(qū)域最終區(qū)域化，通過(guò)我們這個(gè)區(qū)域它自身地緣的條件，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，當(dāng)然更需要我們發(fā)展商他們共同的去進(jìn)行資源的整合，進(jìn)行操盤的整合，最終打造這樣一個(gè)別墅的區(qū)域。
下面講的是產(chǎn)品主義在別墅開發(fā)過(guò)程中它的機(jī)會(huì)和重要性。作為產(chǎn)品來(lái)講，別墅相比普通住宅，對(duì)建筑，對(duì)于景觀，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品執(zhí)行，包括施工等等。它的細(xì)節(jié)，它的這種風(fēng)格等等，這一塊的要求其實(shí)更高了，我們認(rèn)為好的東西它是可以超越區(qū)域的，甚至超越地域，比如說(shuō)我們燕郊，雖然地屬河北，通過(guò)良好的產(chǎn)品規(guī)劃和施工，產(chǎn)品把握。通過(guò)有效的營(yíng)銷組合是可以超越這個(gè)地域，超越交通等等，甚至超越傳統(tǒng)產(chǎn)品的價(jià)值觀，別墅觀，甚至老百姓的投資觀。比如說(shuō)東方夏威夷我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目中開發(fā)商能夠有這樣一個(gè)十萬(wàn)平米的湖面。我們請(qǐng)的景觀設(shè)計(jì)單位請(qǐng)到美國(guó)知名的景觀設(shè)計(jì)公司，這個(gè)設(shè)計(jì)公司在中國(guó)有很多成功的案例。包括開發(fā)商對(duì)整個(gè)建筑的精雕細(xì)琢，無(wú)論產(chǎn)品的風(fēng)格，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品的施工，每一個(gè)細(xì)節(jié)是精益求精。所以我們極大的促進(jìn)了這個(gè)項(xiàng)目的推廣和營(yíng)銷。所以我們能夠在開盤很短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)快速的銷售。
所以這個(gè)產(chǎn)品主義在別墅過(guò)程中起的作用應(yīng)該說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通住宅。這也是我們?cè)谧鰟e墅市場(chǎng)過(guò)程中的體會(huì)。
我就說(shuō)這三點(diǎn)，謝謝！
主持人：感謝蔡總。另外提一下，今天咱們作為東部，要提到東部別墅帶不能不提康城，因?yàn)榭党沁@個(gè)項(xiàng)目等于在東部別墅帶最先起來(lái)的一個(gè)項(xiàng)目，前兩天我們《樓市》記者采訪陳總的時(shí)候，他也對(duì)于自己對(duì)產(chǎn)品的想法，主要提到康城從一期二期來(lái)說(shuō)主要以雙拼和疊拼為主，對(duì)于獨(dú)棟對(duì)于康城沒(méi)有做太多的嘗試也好，還是準(zhǔn)備下一步要做，還是不做，這一塊我想請(qǐng)康城的陳總對(duì)于整個(gè)京東別墅帶，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)前景做一個(gè)發(fā)言。
康城 陳文
陳文：謝謝主持人！我覺(jué)得康城比較老，我剛才看了一下我們康城還是最近的，是應(yīng)該是靠東部了。實(shí)際上整個(gè)東部來(lái)講，因?yàn)槲覀兪?001年開始開發(fā)的，整體來(lái)看，北京市整體來(lái)看東部的土地價(jià)值和房地產(chǎn)的價(jià)值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有挖掘出來(lái)，剛才大家也談了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有傳統(tǒng)別墅區(qū)價(jià)值高。我們做康城，2001年北京搞第一屆別墅節(jié)，對(duì)北京別墅市場(chǎng)有整體的定位，這對(duì)堅(jiān)定開發(fā)商的信心，從CBD的發(fā)展也延續(xù)我們康城的發(fā)展。
實(shí)際這幾年下來(lái)我們隨著CBD的發(fā)展，客戶對(duì)整個(gè)康城，包括對(duì)東部，我們自己感覺(jué)一期二期不斷地推進(jìn)也在逐漸的增強(qiáng)。在這兒少的回顧一下，談到2001年和2002年，當(dāng)時(shí)我們推湯浩斯的時(shí)候，亦莊，包括什么地方都有。我們康城的品質(zhì)是比較高的。我們康城它的保鮮度非常高。
反過(guò)來(lái)看其他的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)有一個(gè)記者跟我曾經(jīng)提過(guò)，說(shuō)能不能搞一個(gè)湯浩斯答辯，當(dāng)時(shí)他做了很多調(diào)查，得出了幾個(gè)結(jié)論，也分三六九等。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)做湯浩斯，那個(gè)時(shí)候還是比較超前的，經(jīng)過(guò)幾年積累沉淀下來(lái)能夠永恒的，還是比較高的，我覺(jué)得康城還是不錯(cuò)的。
第二個(gè)整個(gè)東部，這幾年雖然隨著申奧的成功，隨著北京整體規(guī)劃的調(diào)整和東擴(kuò)大的趨向，但是北京市整個(gè)東部整體的投入我覺(jué)得相對(duì)來(lái)說(shuō)和北部比起來(lái)量很小，這樣整個(gè)東部本身這個(gè)產(chǎn)品提升，我覺(jué)得還是有很大的空間，盡管隨著京哈線的通車，我覺(jué)得通州已經(jīng)是翻一番的概念了。
實(shí)際上因?yàn)橛捎谒顿Y的力度不是很大，所以對(duì)已經(jīng)買了房子的人，再往后看它的升值空間應(yīng)該是很大的。聯(lián)系到康城，剛才談到這個(gè)產(chǎn)品五千到六千。我們一期主要湯浩斯，二期主要是疊拼，實(shí)際整個(gè)二期產(chǎn)品已經(jīng)比當(dāng)初一期產(chǎn)品高，已經(jīng)超過(guò)了。這是從我們康城的具體情況來(lái)看。
談到整體別墅，北京市的別墅市場(chǎng)人們認(rèn)知度對(duì)溫榆河這些地帶認(rèn)知度比較高。但是我認(rèn)為東部供應(yīng)的項(xiàng)目比較少，從市場(chǎng)角度是很龐大，本身CBD里面的群體，包括長(zhǎng)安街沿線往西延伸能夠買別墅的人很多。我們康城隨著一期二期的開發(fā)，現(xiàn)在我們的三期，也是我們獨(dú)棟產(chǎn)品，按照我們整體的進(jìn)度，首批規(guī)劃已經(jīng)完了，現(xiàn)在已經(jīng)開始施工，隨著我們整體的推廣進(jìn)度應(yīng)該是明年開盤。
從整體的定位角度來(lái)說(shuō)，我們從大康城的規(guī)劃來(lái)講基本上堅(jiān)持了獨(dú)棟的路線，所以后期我們也沒(méi)有做大的豪宅，也沒(méi)有走小獨(dú)棟，基本上在四百平米左右的定位。我們這樣一個(gè)面積從居住角度來(lái)看比較舒適，同時(shí)也不是太浪費(fèi)。實(shí)際上我們已經(jīng)買了康城一期和二期的客戶他最大的感受就是方便，便利，真正作為第一居所。當(dāng)然真的要說(shuō)到別墅，大家談到外界的因素，包括環(huán)境，從買了別墅能夠作為第一居所天天回家，作為康城在這樣位置，這樣一個(gè)規(guī)模，我想在整個(gè)東部，從我們的角度說(shuō)應(yīng)該是第一居所的產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品我們也看到了不錯(cuò)。
另外大家談到合力的問(wèn)題，歷史上在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是媒體，還是開發(fā)商都有一個(gè)慣性，都希望大家整體推這個(gè)區(qū)域，這樣引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)知程度。我想今天是開了一個(gè)先河，把大家聚到一塊了，但是我看還不是很全。我想從我們康城的角度來(lái)說(shuō)也愿意在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中和各位開發(fā)商通力合作，讓北京高收入階層能夠認(rèn)識(shí)到東部的價(jià)值，無(wú)論居住的便利性，還是本身從性能價(jià)格比，還是生活的便利性來(lái)看，我想東部區(qū)域潛力應(yīng)該是很大的。
就講這么多，謝謝！
主持人：感謝陳總。問(wèn)一下咱們?nèi)谝?guī)劃是要做獨(dú)棟嗎？
陳文：這個(gè)是肯定的，毫無(wú)質(zhì)疑。
主持人：能不能透露一下一期的價(jià)格。
陳文：我們一期作townhouse,很多人說(shuō)第二期沒(méi)有升級(jí)產(chǎn)品，實(shí)際上我們是按照利益最大化的原則來(lái)做的。按照現(xiàn)在來(lái)看我們這個(gè)策略是對(duì)的，感覺(jué)湯浩斯價(jià)格比較低一點(diǎn)，但是本收益不一低。第二個(gè)三期獨(dú)棟別墅，我們?nèi)?55平米左右，容積率0.32，戶型面積已經(jīng)介紹了。整個(gè)價(jià)格我估計(jì)在五六百萬(wàn)左右的水平上。當(dāng)然五月份我在整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控之前我們到上海看過(guò)一次，那個(gè)時(shí)候給我的感覺(jué)上海別墅比北京多多了，整個(gè)價(jià)格非常高，八百萬(wàn)的別墅隨處都是，在那個(gè)看了覺(jué)得北京的別墅太便宜，一百萬(wàn)的車和五百萬(wàn)的車一比相差太遠(yuǎn)。當(dāng)時(shí)五月份給我們的感受上海買房子跟炒股票一樣，買了不考慮它的回報(bào)率，我一百萬(wàn)買的，120萬(wàn)賣，從這個(gè)角度考慮了。我們?nèi)跊](méi)有走小，也沒(méi)有走特別大。我覺(jué)得跟康城整體操盤的思路也有關(guān)系。同時(shí)剛才提到城市別墅，買了能夠住，這樣還要考慮居住成本，從物業(yè)費(fèi)，相應(yīng)的面積控制在舒適度，不要過(guò)多的浪費(fèi)。
另外整個(gè)東部的客戶群角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于這個(gè)還是理性的多，北邊我感覺(jué)還是非理性因素在里面，超過(guò)市場(chǎng)價(jià)值本身以外的支出他覺(jué)得也能夠接受。買我們康城這樣的客戶比較多。
主持人：剛才華高萊斯公總拋出一個(gè)問(wèn)題，咱們東部別墅帶拋交通優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該尋求新的賣點(diǎn)，這個(gè)運(yùn)河岸上的院子走在了前面，運(yùn)河岸上的院子03年亮相，現(xiàn)在做文化，做環(huán)境，確實(shí)在東部相對(duì)高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)做的比較有特點(diǎn)，目前在市場(chǎng)上也形成了知名度和美譽(yù)度?，F(xiàn)在想問(wèn)一下沈總，首先想請(qǐng)您介紹一下現(xiàn)在購(gòu)買院子它的消費(fèi)群體基本特征。第二個(gè)請(qǐng)您介紹一下目前運(yùn)河岸上的院子整體的銷售狀況。第三點(diǎn)也請(qǐng)您對(duì)京東的高端別墅市場(chǎng)未來(lái)的市場(chǎng)前景做一個(gè)展望。
運(yùn)河岸上的院子 沈琳
沈琳：我想剛才主持人提的幾個(gè)問(wèn)題，我想在待會(huì)的說(shuō)明中間我一并說(shuō)了，融合在一塊講了。
我想今天首先非常感謝《樓市》組織這樣一次活動(dòng)，對(duì)于這個(gè)區(qū)域板塊，我想今后無(wú)論如何哪一天京東別墅區(qū)成為成熟的別墅區(qū)之后我們都要感謝《樓市》，應(yīng)該媒體是第一次組織這樣的，對(duì)于京東別墅板塊發(fā)展前景的一個(gè)探討和挖掘。
在去年，院子的推出2004年，去年院子算在市場(chǎng)上贏得非常好的知名度和美譽(yù)度。我去年最大的一個(gè)感受，就是我覺(jué)得非常的孤獨(dú)，人家問(wèn)京東還有什么其他的項(xiàng)目，好象大家想了半天，感覺(jué)確實(shí)不是太多。今天組織這么多京東別墅的項(xiàng)目在一塊探討，我們京東別墅板塊的發(fā)展。我今天確實(shí)也感到比較溫暖。
今天《樓市》提到了聯(lián)合的問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)意義是非常的好。記得2002年的時(shí)候我在南方做一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)那個(gè)區(qū)域非常不成熟，當(dāng)時(shí)我跟這個(gè)區(qū)域的開發(fā)商提出一個(gè)共同聯(lián)合開發(fā)的倡議，我們也做了實(shí)施，我覺(jué)得效果特別好，02年我還寫了一個(gè)文章，叫《強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共創(chuàng)區(qū)域繁榮》。聯(lián)合的問(wèn)題不僅是一個(gè)區(qū)域的問(wèn)題，現(xiàn)在整個(gè)無(wú)論從國(guó)家，到整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，到我們公司的運(yùn)作，我想聯(lián)合這一條道路都是我們現(xiàn)在需要去走的這樣一條道路，上半年我經(jīng)常在福建，在南方，我們拿了一千多畝的地，對(duì)于一千多畝產(chǎn)地我們采取了有的是獨(dú)立的拿，有的跟其他的企業(yè)聯(lián)合一起拿地。在新的宏觀調(diào)控條件之下通過(guò)聯(lián)合我想增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力，我想是必經(jīng)之路。我想一定要通過(guò)區(qū)域的開發(fā)商共同來(lái)聯(lián)合打造優(yōu)秀的品質(zhì)。
對(duì)于京東別墅帶我想我一直以來(lái)有這樣一個(gè)想法。我想對(duì)于京東別墅帶我認(rèn)為它是繼中央別墅地區(qū)，或者亞北別墅區(qū)，西山別墅區(qū)外，第四個(gè)最具潛力的別墅區(qū)。大家應(yīng)該可以看出，交通的優(yōu)勢(shì)，歷史的文脈，升值潛力等等方面，這些硬件跟傳統(tǒng)的別墅有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從政府硬件這一塊來(lái)說(shuō)，開發(fā)商可以充分的利用這一塊，硬件來(lái)說(shuō)，大家都知道，隨著CBD的規(guī)劃，隨著北京經(jīng)濟(jì)的東移，北京新的規(guī)劃兩軸兩帶多中心，東部成為發(fā)展的核心。現(xiàn)在正在修建的高速公路，這想這對(duì)東部別墅區(qū)的發(fā)展起到重要的意義。
第二我想東部具有非常好的自然資源。還有一個(gè)原來(lái)挖掘不夠的，就是對(duì)于這個(gè)地域文化的優(yōu)勢(shì)，像運(yùn)河的文化，宋莊的文化，這些都是屬于東部地脈文脈非常值得挖掘的部分。
如何形成新興的別墅區(qū)，現(xiàn)在政府已經(jīng)有這么大的投入，硬件已經(jīng)有了優(yōu)勢(shì)。作為我們開發(fā)商應(yīng)該做的哪些工作。首先應(yīng)該是充分的利用政府它的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于這個(gè)區(qū)域的支持，交通的支持，這是一塊。至于更重要的可能開發(fā)商可以做的，第一個(gè)就是城市的問(wèn)題。怎么樣共同培育這個(gè)區(qū)域的品牌，這個(gè)問(wèn)題今天只是一個(gè)開頭。今后蔡總組織這樣的會(huì)議，這樣的活動(dòng)。我想對(duì)于成漢城市這一塊非常的重要，共同培育這個(gè)區(qū)域的品牌。
開發(fā)商做的工作挖掘產(chǎn)品力的這一塊，過(guò)去東部區(qū)域有非常好的歷史文化價(jià)值，原來(lái)對(duì)于這一塊挖掘的不夠，它有這么好的先天的，無(wú)論自然優(yōu)勢(shì)，人文優(yōu)勢(shì)，我覺(jué)得原來(lái)在這一塊上面做的不是太好。這一塊是非常有潛力可挖的。
第三塊在產(chǎn)品的打造上面，東部CBD這一塊，因?yàn)闁|部的別墅帶我想它有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，就是跟CBD這么高速的距離，在這一塊上面，可能很多的客群都是從CBD過(guò)來(lái)，我想這跟剛才主持人提出關(guān)于客群的問(wèn)題。從運(yùn)河岸上的院子開盤以來(lái)到訪客戶量非常大，大概有50％，60的客戶都是從CBD過(guò)來(lái)，還有從東南部過(guò)來(lái)的。我們現(xiàn)在定位CBD私人別墅，從這個(gè)客群來(lái)看，確實(shí)直線的距離給我們帶來(lái)了非常好的客源。
作為東部的開發(fā)商應(yīng)該充分利用離CBD最近的關(guān)系，打造更多國(guó)際化的場(chǎng)地。別墅的思考來(lái)看，我想有一種產(chǎn)品它一定是經(jīng)久不衰的，就是既是國(guó)際的，又是傳統(tǒng)文化的，特別離CBD這么近的距離，打造既是國(guó)際的，又是文化的，應(yīng)該是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的。
我們跟張永荷一次談話中間，問(wèn)他為什么對(duì)CBD做這樣一個(gè)設(shè)計(jì)理念，他做這樣一個(gè)回答，張永荷原來(lái)住在王府井那個(gè)院子里面，他認(rèn)為北京是一個(gè)鄉(xiāng)村化的城市，他認(rèn)為北京原來(lái)人們的生活品質(zhì)還是比較高的，北京城市這種狀況他跟香港，跟上海是完全不同的，特別是香港屬于比較商業(yè)化的城市，北京它整個(gè)節(jié)奏都是比較緩慢的，而且人們享受生活，享受生活的能力是比較強(qiáng)的，他覺(jué)得，為什么原來(lái)的王公都是在王府井，特別多的貴族都在王府井的四合院，他們認(rèn)為這種組合屬于繁華與寧?kù)o的一轉(zhuǎn)身，他離王府井最近的四合院，一出來(lái)就是王府井這么繁華的商業(yè)，他一轉(zhuǎn)身就到了四合院，他感覺(jué)到就是一種鄉(xiāng)村的生活，跟自然是一種最好的結(jié)合。他在北京生活20多年，他之后去了美國(guó)20多年。老北京非常美好的生活品質(zhì)的印象給他帶來(lái)非常好的留戀。當(dāng)時(shí)我們邀請(qǐng)他做這個(gè)院子這個(gè)項(xiàng)目，他覺(jué)得在這個(gè)地方又能找到繁華寧?kù)o一轉(zhuǎn)身的感覺(jué)，在CBD這么繁華，20分鐘一轉(zhuǎn)身就能實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村的生活。他是基于原來(lái)對(duì)于老北京生活印象這種美好的回憶，打造了今天院子的理念。
在這一點(diǎn)上是我們東部開發(fā)商應(yīng)該要充分意識(shí)到，這是我們最大的一種優(yōu)勢(shì)。這個(gè)近水樓臺(tái)我們一定把它利用好。
第四個(gè)關(guān)于在配套上面，我想這個(gè)可能是很多大家同仁都會(huì)遇到的一個(gè)問(wèn)題，好象東部這邊的配套是不是欠缺了一些，跟成熟的別墅區(qū)相比欠缺了一些，其實(shí)開發(fā)商自己重新做很多的學(xué)校，醫(yī)院恐怕不太現(xiàn)實(shí)的事情，你要讓政府大量的去投入恐怕也不是太現(xiàn)實(shí)的事情。我們跟CBD這么近的距離，如何去借勢(shì)，把CBD的配套借到我們東部來(lái)也是很好的。原來(lái)我們項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中，人們覺(jué)得你學(xué)校怎么辦，說(shuō)我在中央別墅區(qū)有成熟的學(xué)校。后來(lái)我就想怎么去解決這個(gè)問(wèn)題，原來(lái)在CBD有很多新興的CBD學(xué)校，像樂(lè)成國(guó)際學(xué)校很近，它也是定位國(guó)際的學(xué)校，后來(lái)我們跟它進(jìn)行聯(lián)合，進(jìn)行簽約，我們有生源就到他這里。如何利用跟CBD最近的距離，通過(guò)CBD這些配套，借助在我們這邊來(lái)，我覺(jué)得這也是一種很好的方式。
第四個(gè)需要培育的是什么呢？就是租賃市場(chǎng)跟投資的市場(chǎng)。大家也都知道從中央別墅區(qū)這一塊來(lái)說(shuō)，特別多的是，可能有三四十的部分都是投資的客戶，這一塊也是他銷售比較好很重要的原因，因?yàn)闁|部處在一種正在成長(zhǎng)期，從我們客群來(lái)看確實(shí)投資租賃這一塊比較少的。如何培育成熟的地帶，我覺(jué)得這個(gè)投資市場(chǎng)應(yīng)該也是一個(gè)非常值得我們?nèi)ニ伎嫉脑掝}。
最近我也在考慮我準(zhǔn)備拿出一部分別墅，比如年底入住，我先把這個(gè)別墅裝修好，我引進(jìn)一批高素質(zhì)的客戶，這個(gè)中央別墅區(qū)就是它的租賃價(jià)值，我想是不是在東部大家都培育這個(gè)市場(chǎng)，有了租賃客人就有了投資價(jià)值了，在這一塊我們可以一起做的事情。而且老外扎堆的習(xí)慣很多，東部對(duì)他適應(yīng)很高的，環(huán)境這么好，價(jià)格也這么便宜，為什么他過(guò)去沒(méi)有來(lái)，因?yàn)樗麤](méi)有形成很好的扎堆習(xí)慣。中央別墅區(qū)原來(lái)有什么，也是經(jīng)過(guò)多少年形成的。住別墅不是追求很豪華，扎堆的心理老外很重視。后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)場(chǎng)的老外很多，但是他不買，他說(shuō)如果你租我?guī)б慌诉^(guò)來(lái)。我想這對(duì)以后的銷售都是有意義的。甚至對(duì)于這個(gè)區(qū)域的提升，培育它的人文環(huán)境是非常有意義的。
我想開發(fā)商我們可以做的事情。剛才我說(shuō)一個(gè)別墅帶，一個(gè)新興別墅帶的培育我想應(yīng)該要有政府，開發(fā)商，媒體，消費(fèi)者共同去努力培育的，我想政府已經(jīng)做了他做的事情，開發(fā)商我們應(yīng)該做什么事情，我想講媒體這一塊其實(shí)確實(shí)需要大力的營(yíng)造。我想今天蔡總做這個(gè)事情非常有意義，對(duì)于新的別墅帶的興起，對(duì)于培育健康的市場(chǎng)起到很重要的作用。
第四個(gè)對(duì)于消費(fèi)者這一塊來(lái)說(shuō)也是需要正確的引導(dǎo)。從院子這一塊來(lái)說(shuō)，從消費(fèi)群體這一塊來(lái)說(shuō)，我們確實(shí)感覺(jué)這一塊潛力非常大。因?yàn)槲覀兪仟?dú)棟的別墅可能價(jià)位在350萬(wàn)到600萬(wàn)之間，從這一塊我們確實(shí)感覺(jué)很有競(jìng)爭(zhēng)力，你看跟中央別墅區(qū)的比較，中央別墅區(qū)土地價(jià)值高一點(diǎn)，基本上在0.4的容積率，而且它的價(jià)格起碼五百到八百萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)高，如果比它更好的地方，環(huán)境更好的地方，容積率更低的地方，買到更好的居住品質(zhì)何樂(lè)而不為。我覺(jué)得這幾年別墅消費(fèi)群體跟以前別有非常大的變化，一個(gè)是國(guó)際化，一個(gè)是年輕化，他們消費(fèi)的心理跟以前不太一樣，以前國(guó)內(nèi)會(huì)比較多一些，炫耀身份，對(duì)于物質(zhì)這一塊考慮更多?，F(xiàn)在的消費(fèi)群體他會(huì)顯得更加的成熟，更加的理性，我原來(lái)說(shuō)這個(gè)屬于新一代的知識(shí)財(cái)富階層。他們對(duì)于別墅居住的要求應(yīng)該來(lái)說(shuō)他們要求物質(zhì)，自然人文藝術(shù)，不僅是要在物質(zhì)，產(chǎn)品上要好，對(duì)于它的人文方面，藝術(shù)方面的追求他覺(jué)得相當(dāng)重要，而不是把炫耀當(dāng)做很重要的一部分。我覺(jué)得在院子客群里面也得到非常好的驗(yàn)證。
所以我想今天非常高興蔡主持了這樣一市研討會(huì)，為我們東部的開發(fā)商進(jìn)行了一個(gè)好的交流跟溝通。為打造和培育新興的京東別墅發(fā)展帶，推動(dòng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)化環(huán)境，我想今后大家都盡一份努力。謝謝大家。
主持人：感謝沈總精彩發(fā)言。通過(guò)沈總剛才這一番話也使我們對(duì)將來(lái)京東別墅帶發(fā)展前景，應(yīng)該是十分看好，同時(shí)沈總特別強(qiáng)調(diào)，將來(lái)京東要想形成氣侯，從開角度要提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，另外從媒體這一塊也要進(jìn)行宣傳和報(bào)道，這一塊作為我們樓市來(lái)說(shuō)第一個(gè)在媒體中把京東別墅帶作為很好的話題做。今后把驚動(dòng)別墅帶做很好的活動(dòng)，包括研討，這一塊我們還會(huì)繼續(xù)做。也希望大家多關(guān)注京東別墅帶的發(fā)展。
另外今天有幸邀請(qǐng)到了金海地房地產(chǎn)開發(fā)公司的陳總，他現(xiàn)在負(fù)責(zé)和安花園二期，他剛進(jìn)門的時(shí)候也和我們蔡總做了溝通，對(duì)于合理打造京東別墅帶，對(duì)于燕郊板塊也非常有信心。這一塊有請(qǐng)陳總對(duì)于京東別墅帶的發(fā)展，包括這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展做一些簡(jiǎn)單的發(fā)言。
和安花園二期 陳玉城
陳玉城：謝謝英總，也謝謝蔡總，感謝《樓市》雜志邀請(qǐng)我們公司，我們公司除了中廣信，還有華高萊斯之外，我們是在座的經(jīng)紀(jì)公司之一。我們的看法基本上金達(dá)利廣告公司，這個(gè)公司之前叫金海利，現(xiàn)在做一個(gè)更正，它是北京金達(dá)利公司。當(dāng)然我們沒(méi)有像沈總那么大的集團(tuán)。
代理行代理東邊的項(xiàng)目我們看好的，因?yàn)槲覀冇X(jué)得東部市場(chǎng)有待于開發(fā)，基本上開發(fā)很少，所以它有很多的空地，北京人的習(xí)慣可能購(gòu)買西邊，覺(jué)得領(lǐng)導(dǎo)住的地方都是在西邊，一般高檔別墅在北邊，發(fā)展比較慢的是南邊，為什么代理行和開發(fā)商共同協(xié)助操作東邊。上次一次聚會(huì)我們跟順馳林洗宋總他的時(shí)候我們認(rèn)為東部非常適合發(fā)展的。我們認(rèn)為交通會(huì)改變燕郊的未來(lái)，燕郊從1992年，我現(xiàn)在講的東西是從《樓市》7月15號(hào)出的這個(gè)東西，他寫京東別墅帶市場(chǎng)前景研討會(huì)隆重舉行。我從這里面看的東西跟我想的一樣的?；旧媳本┑娜丝谑?500萬(wàn)。在未來(lái)因?yàn)檠嘟几本┲挥幸缓又?，也就是只有一個(gè)潮白河，這么近的距離。據(jù)我來(lái)看未來(lái)有可能劃入北京。這是馬路消息，這是我個(gè)人想象的。
我覺(jué)得宋總蠻同意的，所以未來(lái)到今年年底如果說(shuō)順利通車，京通京哈通車以后，實(shí)際上燕郊距離CBD只有30分鐘的距離，事實(shí)上它的距離，到東方夏威夷是25公里，25公里的距離你可以花在CBD購(gòu)買房?jī)r(jià)的一半，你可以買到一個(gè)不錯(cuò)的別墅，比如說(shuō)東方夏威夷，或者你有錢買運(yùn)河岸上的院子?？傊业囊馑冀煌〞?huì)改變一個(gè)區(qū)域的發(fā)展。
事實(shí)上燕郊就我們知道，最近各大媒體在探討燕郊這個(gè)區(qū)域，從92年開始是高新技術(shù)園區(qū)，03年劃入一些海歸派的學(xué)人，目前教育有八所以上的大學(xué)院校。我覺(jué)得這樣一個(gè)區(qū)域只有15萬(wàn)人，但是當(dāng)?shù)刭I別墅的可能性比較低，事實(shí)上我們吸引在CBD工作這一群，也就是北京東邊這一塊的族群。燕郊就我們分析里面有70％屬于高級(jí)別墅跟高級(jí)公寓，以我的看法，當(dāng)交通改變的時(shí)候，燕郊它的未來(lái)絕對(duì)能拉近北京居住習(xí)慣的改變，它吸引是CBD工作的人。我們項(xiàng)目叫和安花園二期，案名我們會(huì)改，九月份我們以一個(gè)全新的案名公開亮相，去年我們比較成功的操作經(jīng)驗(yàn)是湯浩斯，小湯山的泡湯別墅。今年我們代理和安花園二期，我們打算重新推出一個(gè)別墅獨(dú)棟，它的產(chǎn)品類型是介于名牌別墅跟獨(dú)棟的空間?；旧衔冶容^習(xí)慣，在公司操作過(guò)程中，我們習(xí)慣操作介于豪宅和公寓之間，我們叫做經(jīng)濟(jì)型別墅，這是我們習(xí)慣操作的方法。
基本上整個(gè)這個(gè)區(qū)域我會(huì)推出一個(gè)比較創(chuàng)新的產(chǎn)品，我會(huì)針對(duì)年輕人，簡(jiǎn)單的定位叫做CBD的東邊，潮白河畔，年輕人的別墅。所謂年輕人的別墅并不是賣給年輕人，是有年輕人的心態(tài)。我們賣給中年人，他的心理是年輕的，所以吸引叛逆中年，或者中年叛逆的群體。
我們認(rèn)為在整個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃里面，我們產(chǎn)品不會(huì)很像中式，不會(huì)很像西式，沒(méi)有更多的定義，純粹外立面是很簡(jiǎn)單的產(chǎn)品，所以應(yīng)該吸引到這一群人來(lái)購(gòu)買我們的產(chǎn)品。
在區(qū)域發(fā)展里面，今天的主題還是京東別墅市場(chǎng)的前景。我認(rèn)為從市場(chǎng)來(lái)看，燕郊的未來(lái)會(huì)吸引更多，想要去提早買別墅的這一群人，所以我們認(rèn)為當(dāng)燕郊這個(gè)區(qū)域有更多的高收入的人口聚集的時(shí)候，包括外商進(jìn)出的時(shí)候，他們能吸引到所謂的年輕的白領(lǐng)，年輕的白領(lǐng)我提出幾個(gè)想法，鼓勵(lì)他們到燕郊買別墅的一個(gè)原因，是因?yàn)樯蚩傇谂赃叄皇菒阂?，我們想談住別墅不必等到你當(dāng)董事長(zhǎng)，我們會(huì)喊這個(gè)口號(hào)，你現(xiàn)在很年輕，事實(shí)上你買東方夏威夷也是不是很容易，他也到當(dāng)公司的總經(jīng)理，我們一個(gè)口號(hào)就是住別墅不要等到當(dāng)董事長(zhǎng)，你買別墅要年輕，我們會(huì)喊很多的口號(hào)，我們會(huì)倡導(dǎo)這個(gè)觀念，我們不會(huì)太談燕郊的區(qū)域，我們會(huì)談到對(duì)別墅的追求，夢(mèng)想的想法。比如鼓勵(lì)30歲左右，你還沒(méi)有當(dāng)董事長(zhǎng)你提前實(shí)現(xiàn)你住別墅的夢(mèng)想。我們未來(lái)除了產(chǎn)品的闡述以外，在觀念上的領(lǐng)先，我覺(jué)得這個(gè)跟東方夏威夷會(huì)有更好的結(jié)合，因?yàn)槲覀兒俺龅目谔?hào)跟他不一樣，東方夏威夷喊的口號(hào)是告訴別人那是一片海的別墅，畫面容易讓人想出是一個(gè)漂亮的海。
所以我們這個(gè)產(chǎn)品簡(jiǎn)單的描述一下，除了我剛才講的產(chǎn)品本身以外，我們主力是220平米，買120平米，送100平米，大家甚為燕郊它的平面價(jià)值只有兩千塊。這樣的話可以吸引那一群人，就是在CBD工作的比較年輕人，事實(shí)上他四五十歲，只要他心態(tài)年輕。我一直在找和東方夏威夷不一樣的。所謂一個(gè)極限運(yùn)動(dòng)，你可能四五十歲，你只要挑戰(zhàn)，我會(huì)規(guī)劃這樣一個(gè)產(chǎn)品出來(lái)，就是附加值，當(dāng)然考慮年紀(jì)老一點(diǎn)的人，會(huì)有養(yǎng)生會(huì)館，我們整個(gè)產(chǎn)品面積，和安花園一期二期加一塊是250萬(wàn)平方米，人群能夠使用的綠地面積一個(gè)人是330平方米。這樣他可以放棄CBD，而來(lái)選擇燕郊，它的理由是比較充足?？們r(jià)控制在130萬(wàn)到180萬(wàn)，我一直強(qiáng)調(diào)金達(dá)利別墅常常操作經(jīng)濟(jì)型別墅。
最后我講一下，我們希望，這也沒(méi)有其他的惡意，請(qǐng)尚東庭不要介意，我們喊出一個(gè)口號(hào)叫做飛躍通州，當(dāng)交通改變的時(shí)候，基本上北京的CBD可以直接連接到燕郊，事實(shí)上它跟北京的交界只有一條河，我們會(huì)喊出一個(gè)口號(hào)，飛躍通州，直接跳過(guò)通州，你可以找到更好的一番天地。據(jù)我所知道通州今年上半年有200個(gè)項(xiàng)目推出，項(xiàng)目很多，燕郊比較少，燕郊主要以高級(jí)別墅和高級(jí)公寓為主的。
基本上我講的這些不是得罪大家，大家可以共同合作，不管是燕郊，不管是東部，我們都是一個(gè)板塊，我們會(huì)努力操作這一塊。
主持人：感謝陳總發(fā)言。最后有請(qǐng)東方夏威夷宋總，東方夏威夷當(dāng)天開盤當(dāng)天狂銷1.5億，能達(dá)到這么高的熱銷，它整個(gè)的營(yíng)銷體系，有自己很獨(dú)特的地方，今天我們做驚動(dòng)別墅帶主題論壇也是想把東方夏威夷成功的經(jīng)驗(yàn)推薦給大家，一方面讓開發(fā)商能夠獲取更多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)讓更多的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到要購(gòu)買別墅，購(gòu)買一套別墅它應(yīng)該是從哪些產(chǎn)品的特性，包括一些具體以東方夏威夷這樣的項(xiàng)目來(lái)入手，所以說(shuō)我們有請(qǐng)宋總針對(duì)東方夏威夷這個(gè)典型的案例，談一下成功的經(jīng)驗(yàn)。
東方夏威夷總經(jīng)理 宋海君
宋海君：謝謝今天業(yè)內(nèi)的人士，還有記者，更感謝《樓市》雜志把東部的開發(fā)商聚集到一塊。從這個(gè)會(huì)議上來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為對(duì)東部別墅帶的發(fā)展很有意義。
我認(rèn)為通過(guò)東方夏威夷開盤，東部別墅帶的興起，它只是比西部，還有北部我認(rèn)為慢了半拍，它并不是很小。一開始我們做前期調(diào)研的時(shí)候，說(shuō)東部不宜建高檔別墅，可能從銷售上上有一些問(wèn)題。在前面康城陳總，還有其他幾位老總已經(jīng)對(duì)東區(qū)這一塊做了詳細(xì)的介紹。
我認(rèn)為咱們東部別墅帶，燕郊占的地理位置，當(dāng)時(shí)我們定位的時(shí)候，也不算太成熟的想法，認(rèn)為深圳離香港這么近，它的經(jīng)濟(jì)為什么這么繁榮，燕郊離北京這么近它的經(jīng)濟(jì)為什么繁榮不起來(lái)，政府投入配套基本上說(shuō)非常到位。后來(lái)我們?cè)谶@一塊做了仔細(xì)的調(diào)查，調(diào)查感覺(jué)到燕郊它占的天時(shí)地利人和，加上國(guó)家的大的政策，宏觀調(diào)控。我認(rèn)為正是大好的時(shí)機(jī)，所以我們東方夏威夷產(chǎn)品定位一下定位高端的客戶群。
后來(lái)我們跟中廣信合作以后，他們說(shuō)你就做第一居所，沒(méi)有問(wèn)題，我當(dāng)時(shí)真是心里有點(diǎn)打鼓，想做第一居所還是有點(diǎn)問(wèn)題。通過(guò)開盤以后，通過(guò)業(yè)主的反映，已經(jīng)證明當(dāng)時(shí)蔡總當(dāng)時(shí)做第一居所一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有。
根據(jù)我現(xiàn)在的客戶群，他們的年齡大概都在30到50歲之間，而且他們都是第二次置業(yè)，剛才陳總已經(jīng)講了，別墅東部這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)還比較淡，沈總講到這個(gè)問(wèn)題今后對(duì)京東別墅市場(chǎng)還是不大。可能租賃市場(chǎng)有了以后拉動(dòng)更多的投資客戶?，F(xiàn)在從整個(gè)宏觀調(diào)控，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，個(gè)人買股票風(fēng)險(xiǎn)很大，炒期貨風(fēng)險(xiǎn)也存在，他做什么呢？只有做不動(dòng)產(chǎn)，就是房產(chǎn)。有些人前一段時(shí)間在觀望，觀望這個(gè)市場(chǎng)究竟進(jìn)行到什么情況，我覺(jué)得慢慢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家看國(guó)家宏觀調(diào)控基本是這樣，上海有的房?jī)r(jià)落的，但是也有上升的，這個(gè)市場(chǎng)慢慢回轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，回轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了大家拿這個(gè)錢還是投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果東區(qū)形成租賃市場(chǎng)以后，東區(qū)很快火起來(lái)。這一個(gè)沒(méi)有太大的問(wèn)題。
再一個(gè)國(guó)家對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，從這個(gè)政策上看對(duì)購(gòu)買人下了一個(gè)定心丸，他買了這個(gè)房子以后，他是投資也好，還是住也好，國(guó)家已經(jīng)有政策，將來(lái)不會(huì)有太大的變化，這個(gè)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)也是起到一個(gè)提前的預(yù)料點(diǎn)。
東區(qū)別墅市場(chǎng)的升級(jí)，它的含金量，當(dāng)時(shí)我們定位東方夏威夷的時(shí)候，認(rèn)為他們這些有車族，他來(lái)了以后必須得有一個(gè)好的環(huán)境，得有一個(gè)好的氛圍。前邊康城陳總說(shuō)他這一塊做的比較早，一開始前期銷售，我們也比較了解，銷售還是不錯(cuò)的。這一塊給我們東方夏威夷定位產(chǎn)生了一定的信心。這一次《樓市》舉行這一次會(huì)議，我認(rèn)為應(yīng)該咱們定位，就是東區(qū)的別墅板塊已經(jīng)不會(huì)有太大的板塊，通過(guò)我們的開盤，我們總結(jié)東區(qū)的別墅市場(chǎng)。它主要的原因，就是東部市場(chǎng)的發(fā)展，優(yōu)化了房地產(chǎn)的匹配，就是你做就做高段產(chǎn)品，現(xiàn)在人的需求不光是一棟房子，他需求的是一個(gè)質(zhì)量，包括你園林生產(chǎn)，包括你整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃要人性化，包括你選材要節(jié)能，環(huán)保。包括你讓他進(jìn)來(lái)要住得起，不要物業(yè)費(fèi)很高。
從這一塊來(lái)說(shuō)，我們的客戶他們認(rèn)為我們的別墅品質(zhì)比較高，但是它的價(jià)位還是比較合理的，但是業(yè)主認(rèn)為今后的物業(yè)管理，還有物業(yè)費(fèi)它收的也比較適中，他認(rèn)為他們能接受的。綜合這些性價(jià)比，業(yè)主在這兒買房子主要原因還是在這兒。
第二區(qū)域性的產(chǎn)品特征，就是人群消費(fèi)者的構(gòu)成，它這一起多半都是海歸派的，它主要的客戶，我們主要的客戶來(lái)源就是東城，朝陽(yáng)，還有海淀。也有個(gè)別亦莊的。蔡總前邊講了，我們銷售這一塊蔡總代理的，小房子基本上已經(jīng)賣光了，基本上就剩大房子。昨天銷售人員找我，說(shuō)能不能把我們樣板間賣了，說(shuō)我們沒(méi)有房子賣了，我說(shuō)賣了給客戶展示什么呀！現(xiàn)在我的銷售到這種情況。
另外積攢一部分前期自發(fā)排號(hào)的這一塊，就想我要這個(gè)房子，你給我建在什么位置，具體建在什么位置，位置差一點(diǎn)也沒(méi)有問(wèn)題。二期我原計(jì)劃銷售沒(méi)有達(dá)到這種銷售效果。后來(lái)通過(guò)樓市組織的一些活動(dòng)，確實(shí)蔡總銷售有獨(dú)到之處，我不光是獨(dú)棟，整個(gè)湯浩斯銷售多非常好。公寓也基本銷售尾聲了。我想等到明年三四月份再上二期，現(xiàn)在肯定是不行了。一大部分業(yè)主要求我加快，加快我估計(jì)大概在十月份正式啟動(dòng)二期。
這些客戶群大部分一次付款的占60％，因?yàn)榭們r(jià)不高。按揭占40％。這些客戶一般都是外企的高級(jí)管理人員。還有一些私營(yíng)企業(yè)的業(yè)主，一部分才國(guó)外歸來(lái)的，有國(guó)外生活經(jīng)驗(yàn)，這些客戶占的比較大。
第三點(diǎn)京東別墅的展望。我認(rèn)為京東別墅帶是是市場(chǎng)起步階段，從市場(chǎng)細(xì)分我們要細(xì)化，優(yōu)化這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，目前京東別墅帶的發(fā)展主要一同京哈高速，還有京通這兩條快速路。前邊幾位開發(fā)商已經(jīng)講了，這兩條路現(xiàn)在在中間西馬莊這一塊，和北關(guān)環(huán)島，還有通州東邊一點(diǎn)的運(yùn)河岸上的院子有點(diǎn)制約?，F(xiàn)在政府去年已經(jīng)定向了，現(xiàn)在正在實(shí)施，如果這條路實(shí)施完了以后，它對(duì)燕郊也好，整個(gè)這一塊區(qū)域的支撐應(yīng)該還是說(shuō)非?？?，包括它的入城時(shí)間也非常快。
按正常居住別墅的人，他們?cè)趪?guó)外下班以后，我們下班以后開車也是一種享受，不光上班是緊張的工作，你自己有自己的車子，平時(shí)你上班，你下班的時(shí)候一邊開著車子，一邊聽的音樂(lè)也是一個(gè)享受，這個(gè)時(shí)間需要30分鐘左右，這個(gè)時(shí)間正好是大家放松的時(shí)間，回家洗洗澡，聊聊天。所以東區(qū)別墅帶在目前看不會(huì)有問(wèn)題，很短的時(shí)間很快會(huì)形成，目前燕郊幾個(gè)別墅項(xiàng)目很快會(huì)亮相，包括和安花園二期。
再有通州幾個(gè)項(xiàng)目也要亮相，也是別墅的。從這一塊來(lái)說(shuō)東區(qū)這一塊市場(chǎng)新興的崛起應(yīng)該肯定的。另外北京政府總體規(guī)劃對(duì)通州這一塊的規(guī)劃，我通過(guò)業(yè)內(nèi)了解一下，而且建的非常漂亮，我當(dāng)時(shí)看的簡(jiǎn)單草案，我感到很驚訝。有點(diǎn)跟香港規(guī)劃差不多了，特別漂亮。包括將來(lái)北京站可能遷到通州，在報(bào)紙我也見到了，在網(wǎng)上也看到了。從這一塊通州這一塊區(qū)域肯定將來(lái)是北京的負(fù)中心。從這一塊來(lái)看，在未來(lái)幾年有帶狀板塊的發(fā)展，特別燕郊這一塊，燕郊這一塊市場(chǎng)，發(fā)展空間還是說(shuō)在土地政策，貸款政策，還有優(yōu)惠方面，他們說(shuō)燕郊劃北京我有點(diǎn)樂(lè)了，我不希望劃北京，劃北京政策更煩瑣了。如果在燕郊可能某些政策方面有傾斜，比城里要好一些。說(shuō)通過(guò)咱們《樓市》組織這一次別墅東區(qū)板塊這個(gè)論壇。這一次會(huì)議我認(rèn)為，雖然咱們是第一次，我認(rèn)為是非常有意義的。為了東區(qū)板塊把整個(gè)的東區(qū)，整個(gè)的這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，做大，做好，做強(qiáng)。謝謝！
主持人：最后我們有請(qǐng)《樓市》出品人蔡鴻巖先生，蔡總對(duì)本次論壇做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言。
《樓市》出品人 蔡鴻巖
蔡鴻巖：不是什么總結(jié)性發(fā)言，首先我代表我們樓市雜志對(duì)于各位老總，代表各個(gè)項(xiàng)目參加我們今天這個(gè)研討會(huì)給予的支持表示衷心的感謝！
我們做這個(gè)研討會(huì)有幾個(gè)出處，一個(gè)出處是因?yàn)槲覀兦耙欢螘r(shí)間跟東方夏威夷，參與了這個(gè)項(xiàng)目的推廣策劃活動(dòng)。從他這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際在市場(chǎng)的反映來(lái)看，完全出乎我們自己的預(yù)料，也促使我們?nèi)ニ伎歼@個(gè)項(xiàng)目熱銷潛在內(nèi)在的原因是什么。
再有一個(gè)現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)，在大的宏觀調(diào)控之下，別墅市場(chǎng)我們感覺(jué)是一個(gè)非常趨熱，感覺(jué)是馬上非常熱度很高的板塊，所以我們非常關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)。另外北京市新的城市修編，對(duì)于整個(gè)北京城市格局帶來(lái)新的影響，促使我們?nèi)リP(guān)注這方面的情況。所以我們后來(lái)醞釀想搞一個(gè)東部別墅的研討會(huì)。其實(shí)我們做這個(gè)研討會(huì)也是更多從市場(chǎng)的角度。我們從媒體的角度在關(guān)注東部別墅帶的發(fā)展。我講的媒體的角度是這么一個(gè)理解。
我們現(xiàn)在看到有這么一個(gè)趨勢(shì)，就是別墅正在成為城市的第一居所，這不單是一個(gè)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，它反映是一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象。別墅正在成為城市第一居所，它形成的原因是什么？我想不外乎兩種原因，一種是經(jīng)濟(jì)的原因，就是所謂宏觀的原因，另外一種是市場(chǎng)的原因，市場(chǎng)的原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。我認(rèn)為現(xiàn)在在別墅成為第一居所，我們從媒體，如果我要去做標(biāo)題有這么一個(gè)口號(hào)去說(shuō)，至少有一個(gè)疑問(wèn)可以提出，是不是現(xiàn)在進(jìn)入全民別墅時(shí)代。為什么這么說(shuō)？我想有幾點(diǎn)原因。
經(jīng)濟(jì)的原因主要這么幾點(diǎn)，第一北京這個(gè)城市它未來(lái)得發(fā)展空間，它現(xiàn)在已經(jīng)形成發(fā)展的趨勢(shì)是什么？北京的自然地理?xiàng)l件，北京它在進(jìn)入21世紀(jì)之后，再經(jīng)過(guò)將近30年的改革開放之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，城市未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，我們看現(xiàn)在應(yīng)該是很清晰了，北京的地理環(huán)境造成了，它未來(lái)的發(fā)展，我一直認(rèn)為肯定要往東南方向發(fā)展，我們學(xué)經(jīng)濟(jì)的人有這個(gè)概念，城市的發(fā)展是藍(lán)色文明，它一定要尋找海洋的出?？?，它一定要尋找港口，北京又加上自然的地理位置這種條件，西部跟北部，山區(qū)，包括城市原有城市格局限制，只能往東南方向發(fā)展，隨著人口量的增多，它往這個(gè)方向發(fā)展。
第二個(gè)北京新的規(guī)劃修編，這是宏觀上對(duì)于這個(gè)區(qū)域的未來(lái)，東部的發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇，兩軸兩帶多中心，剛才我提到另外一點(diǎn)，就是城市的發(fā)展空間，這是北京市新的修編已經(jīng)體現(xiàn)這一點(diǎn)。
第三就是城市人居住的升級(jí)，這是我們從城市社會(huì)學(xué)的角度應(yīng)該去關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，就是城市人們的生活，家居，這種觀念意識(shí)，這種行為的一些變化，我想這是在最近這些年，特別是是房地產(chǎn)轟轟烈烈發(fā)展的大背景之下，它所出現(xiàn)的一個(gè)社會(huì)變遷，我們?cè)?8年國(guó)家正式取消福利分房之后，當(dāng)時(shí)在座的任何人，別管發(fā)展商，還有個(gè)人，還有媒體，我們都想不到只時(shí)隔六七年現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到這種程度，現(xiàn)在幾乎所有的老百姓，哪怕大街上賣冰棍的老百姓都惦記要買房子，這個(gè)我們當(dāng)時(shí)根本想象不到的。當(dāng)時(shí)我們從意識(shí)到這個(gè)市場(chǎng)需求要增長(zhǎng)，但是發(fā)展這么快的速度是我們想象不到的。人的生活品質(zhì)的變化，人的觀念，也是大的背景原因之一。
第二點(diǎn)從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)角度也是分為三塊，第一居住升級(jí)，房地產(chǎn)從90年代有房地產(chǎn)，98年取消福利分房，到房屋的市場(chǎng)化買賣。整個(gè)這個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變化，人們居住也在發(fā)生變化。我們?nèi)ハ?7年，98年，96年，那個(gè)時(shí)候買望京A五區(qū)的，買華騰園的這些業(yè)主，購(gòu)房人，現(xiàn)在至少有50％已經(jīng)置換了，而且可能不止一次兩次的置換，有塔樓換到板樓，一個(gè)非典促使多少人從樓上搬下來(lái)住到低密度的房子里頭。居住的升級(jí)，這是市場(chǎng)變化的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)城市的改變，城市的改變北京這幾年城市格局發(fā)生的變化，當(dāng)時(shí)城市進(jìn)入契合社會(huì)，給城市人們的生活帶來(lái)的影響。我們老說(shuō)美國(guó)是生活在汽車輪子上的國(guó)家，這個(gè)話富含的含義是什么？是富含全民的生活是跟汽車密不可分的。是和汽車文化形成了現(xiàn)在的美國(guó)社會(huì)。特別是汽車所造成城市格局的變化，人們居住觀念的變化，生活理念的變化，我想這是所謂別墅成為第一居所，它一個(gè)市場(chǎng)影響的因素。
第三個(gè)就是城市極差地租所形成的變化，我們?nèi)ハ胂?月1號(hào)清河所拍的土地，它傳遞的信息是什么？這一塊土地拍賣的價(jià)值，實(shí)際成交的價(jià)格，包括在拍賣過(guò)程當(dāng)中這些競(jìng)拍的發(fā)展商所做的這些舉措，所進(jìn)行的投入，都在傳遞著一個(gè)信息，就是城市土地的稀缺。我們?nèi)セ叵胍幌拢?9年，2000年的時(shí)候，我拿一個(gè)具體項(xiàng)目。比如陽(yáng)光都市，陽(yáng)光都市上市的時(shí)候價(jià)格是六千塊錢，在它最后一期賣的時(shí)候已經(jīng)上升到一萬(wàn)一。同樣的塔樓產(chǎn)品。海上明月現(xiàn)在要開的十期價(jià)格要賣到兩萬(wàn)，就是一路之隔。在99年，在2000年二環(huán)路邊上的房子我們，業(yè)內(nèi)人都知道，二環(huán)路以內(nèi)的房子很難賣，因?yàn)槎h(huán)路的房子價(jià)格要夠一萬(wàn)，一萬(wàn)的房子市場(chǎng)承受力很難?，F(xiàn)在那個(gè)地方一萬(wàn)五肯定瘋搶。這個(gè)不用說(shuō)的。我們看城市極差地租2002年才非常明顯的形成了極差地租，這個(gè)極差地租給郊區(qū)的房子考慮造成了市場(chǎng)。為什么別墅會(huì)其中放量，這個(gè)實(shí)際上跟我們這一次清河土地拍賣一樣，這是投資人的眼光，他對(duì)市場(chǎng)的判斷，為什么有這么多的投資商拿別墅的地塊，甚至在燕郊區(qū)拿地塊，這就是投資者的眼光。發(fā)展商非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)清河這一塊地，是大家對(duì)于地產(chǎn)大市的判斷。所以他從17個(gè)億一直拍到26.5個(gè)億。我們極差地租我具體說(shuō)一下，2000年之前二環(huán)路的房子賣一萬(wàn)塊錢，現(xiàn)在賣兩萬(wàn)塊錢，明顯市中心的土地價(jià)值升高了，相對(duì)我們看郊區(qū)的土地，它相對(duì)于以前的房?jī)r(jià)跟現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，相對(duì)于二環(huán)路的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，它的這種地價(jià)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)是凸現(xiàn)出來(lái)了，它的開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)出來(lái)，我們?cè)谑袇^(qū)里頭買一套房子我們直觀的去比較，現(xiàn)在在三環(huán)路買一套房子基本上在郊區(qū)買一套別墅的價(jià)格。所以我說(shuō)這是全民的別墅時(shí)代，這些因素促成它的這個(gè)客觀原因。
從這個(gè)角度來(lái)講我覺(jué)得我們從媒體角度來(lái)進(jìn)，我認(rèn)為有很多值得我們?nèi)リP(guān)注，去研究的問(wèn)題，東部別墅的發(fā)展它是一個(gè)必然的，我大概有這么一個(gè)，我們對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)分析，西部別墅，像東北部的別墅，包括北部的別墅。西部別墅是所謂需求上風(fēng)上水的人所尋找的，因?yàn)橛斜本┨厥饣始覉@林的位置。作為溫榆河定位就是一個(gè)國(guó)際化人群居住的社區(qū)，而東部社區(qū)我認(rèn)為叫CBD的第一居所，我認(rèn)為它應(yīng)該是這么一個(gè)定位。從交通來(lái)看，我?guī)状危ㄈピ鹤?，包括去燕郊，我每次去的時(shí)候我都注意看一下我開車的時(shí)間，打一下表，到燕郊才25公里，25公里什么概念？25公里如果從國(guó)貿(mào)橋走的時(shí)候到首都機(jī)場(chǎng)差不多就是這個(gè)距離。時(shí)間，我上次去燕郊打表的時(shí)間不到30分鐘，二十七八分鐘，正好到那個(gè)項(xiàng)目售樓處門口。這是出城的時(shí)間。
從交通來(lái)說(shuō)，特別京哈高速路和京通快速路連接之后，這個(gè)交通時(shí)速提高很快。2000年你們陳總在天安門招待所要做康城這個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)搞培訓(xùn)的時(shí)候，我去講課，我當(dāng)時(shí)提出一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在城里半小時(shí)，郊區(qū)十分鐘。我們現(xiàn)在不能按照純粹用垃皮尺的距離衡量你的效率，而是用交通的時(shí)間來(lái)丈量你的距離。理論上講你從郊區(qū)進(jìn)到城里，可能離四環(huán)路有五公里的距離進(jìn)到四環(huán)路，可能前后時(shí)間差個(gè)七八分鐘，現(xiàn)在形成的情況，大家都所有都堵到四惠橋那里。不管你從哪里過(guò)來(lái)反正都是到通惠橋等著排隊(duì)。我們?nèi)ツ杲o通州做過(guò)一個(gè)投資的論證報(bào)告，當(dāng)時(shí)我們分析通州，我們說(shuō)通州形象去講，他是北京的一把鑰匙，這個(gè)鑰匙，就是老北京老的鑰匙，五個(gè)齒就是規(guī)劃的五條路。北京以后連接海港，連接京津塘必由之路，而五條路的規(guī)劃，上到姚家園路，加上京通路等是五條路，再加上輕軌。它的交通都連通之后分秒之中可以夠到四環(huán)。這是對(duì)通州的發(fā)展未來(lái)利好的消息。
剛才一開會(huì)的時(shí)候我們都說(shuō)了，媒體也都清楚，通州這兩年的房?jī)r(jià)基本上翻一番，民宅翻一番，它所傳遞的信息整個(gè)這個(gè)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值在升，總之高中低價(jià)格都會(huì)漲。所以我覺(jué)得未來(lái)得發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為整個(gè)東部低密度的項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)前景非常好，特別別墅成為第一居所，進(jìn)入全民別墅的背景下，我想發(fā)展商，在五環(huán)路，六環(huán)路大量去購(gòu)置別墅用地，這是所有投資商對(duì)市場(chǎng)普遍的分析判斷。
我想我們作為一個(gè)專業(yè)的雜志在這些方面理所應(yīng)當(dāng)去更多關(guān)注市場(chǎng)的變化，給我們老百姓，給我們的置業(yè)更多的信息。我們下一步對(duì)于京東別墅我們有集中的報(bào)道，包括選題，我們思路，框架的東西都已經(jīng)做出來(lái)了。我們希望在座的各位老總給我們這一份報(bào)道宣傳更多的配合。
剛才幾位都提到了，別墅今天來(lái)的還不夠多。這一次我們有意的，京沈我們想單獨(dú)再做一次，因?yàn)榫┥蚵分饾u形成氣侯，有一些投資商在這里拿到地，還沒(méi)有出來(lái)。包括土地項(xiàng)目分析的時(shí)候我們都參與了。這些方面隨著這邊越來(lái)越多的項(xiàng)目出來(lái)，對(duì)大家都是非常利好的消息。我們希望有更多的項(xiàng)目給我們提供資訊，我們?cè)趫?bào)道當(dāng)中及時(shí)把這些信息披露給市場(chǎng)。今天再次感謝各位的光臨，對(duì)媒體對(duì)這次論壇的支持。包括搜房網(wǎng)給我們的網(wǎng)絡(luò)支持表示衷心的感謝！謝謝大家！
主持人：剛才蔡總也向大家表達(dá)我們《樓市》雜志對(duì)于京東別墅市場(chǎng)的關(guān)注。我想隨后，剛才也談到作為《樓市》一份媒體還會(huì)繼續(xù)關(guān)注京東別墅市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)也希望廣大的開發(fā)商，包括讀者，也能關(guān)注于我們樓市對(duì)京東別墅市場(chǎng)的一個(gè)報(bào)道。今天的論壇到此結(jié)束。謝謝大家！
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