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說這話的是全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會會長聶梅生。她分析認為，截止2004年，中國銀行業(yè)的17萬億信貸資產中約有一半的資產是以房地產的形式或與房地產直接相關的形式存在的，可以說，房地產價格的走勢將直接影響到金融資產的質量，也會影響中國金融市場的發(fā)展。顯然，聶梅生的話并非危言聳聽。央行副行長吳曉靈幾個月前就指出，“中國房地產企業(yè)對銀行貸款的依存度非常之高，所有的風險都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風險加大了，也就是社會公眾的風險加大了?！?
對于房價的漲與跌，銀行確實如同被“綁架”那樣不是滋味。一方面，房價繼續(xù)走高，必然使金融風險不斷積累。任何市場都不可能只漲不跌，房地產市場也不例外。一旦房價走勢出現(xiàn)拐點，僅下跌的慣性就足以使銀行“嗆水”。另一方面，房價下跌同樣會導致房地產業(yè)景氣度出現(xiàn)變化，甚至個人購房貸款需求減弱。在房地產業(yè)沒有“跌倒”前，房地產貸款是銀行信貸資產中較優(yōu)良的一塊。假如房地產貸款出現(xiàn)風險，勢必影響到整個銀行業(yè)的利潤水平。
房地產“綁架”了銀行，主因是房地產企業(yè)對銀行貸款的依存度過高。我國房地產企業(yè)的自有資金非常薄弱，房地產開發(fā)主要依賴銀行貸款。有業(yè)內人士曾揭密，國內房地產開發(fā)的商業(yè)模式主要是，開發(fā)商利用商業(yè)銀行的流動資金貸款獲得土地資源；以墊資施工作為建筑施工企業(yè)工程中標的主要條件；盡早啟動項目預售，利用客戶購房款或者按揭回款用于項目建設；對項目乙方全面延期結算，挪用前一項目的銷售回款進行另一個新項目的前期開發(fā)準備和土地資金需求。換句話說，國內房地產企業(yè)暴富運用的資金杠桿是銀行貸款和期房預售所得資金，一些開發(fā)商本身則“空手套白狼”。央行最新公布的《2004中國房地產金融報告》稱，我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上。以北京為例，2000年至2002年北京市房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率為81.2％，房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的問題較為嚴重。
造成這種被房地產“綁架”的格局，與銀行風險意識的薄弱有關。這些年來國內商品房銷售每年增長25％至30％，越漲越高的房價容易使銀行忽視貸款風險。即便有銀行因控制風險而減少貸款，但還是會有其它銀行因搶占市場份額而提供貸款。有人認為，只要房價漲上去，開發(fā)商獲得利潤空間，房地產貸款的風險隨之減少。譬如，今年房價較去年漲15％，那么去年貸給開發(fā)商的款等于有了上漲15％的緩沖空間，貸款風險會相應減少不少。可事實上，這都是做多思維下的分析。如果房價拐頭向下跌怎么辦？房地產企業(yè)對銀行貸款的依存度過高，也就意味著開發(fā)商的資金鏈條非常脆弱。央行指出，隨著房地產市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
據國家統(tǒng)計局的數據，2004年房地產開發(fā)資金第一大來源是“定金和預收款”，占43.1％；房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金占30.3％；銀行貸款占18.4％。由于“定金和預收款”與房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金大量由銀行貸款轉化而來，房地產開發(fā)使用銀行資金的實際比例高達55％以上?？梢姡康禺a“綁架”銀行的程度有多嚴重。國外的教訓表明，房地產企業(yè)對銀行貸款的依存度過高，很可能使銀行嘗到“成也房地產，敗也房地產”的苦頭。日本的六大主要城市平均地價指數1991年至2002年下跌70.5％，導致經濟低迷長達十多年之久，金融機構連連倒閉。
值得注意的是，央行提出了新的控制風險的設想?！?004中國房地產金融報告》稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！比绻∠诜夸N售的話，將導致國內房地產業(yè)發(fā)生重大變化，房地產開發(fā)的商業(yè)模式也要改變。業(yè)內人士估計，取消期房銷售將使上海半數開發(fā)商淘汰出局。對被房地產“綁架”的銀行來說，若實施取消期房銷售的政策，房地產業(yè)內“洗牌”剩下的將主要是自有資金實力較強的企業(yè)。把資金鏈容易斷裂的企業(yè)淘汰出局，等于抬高了房地產業(yè)準入的資金門檻，可相應降低銀行的經營風險。
然而，取消期房銷售也可能導致房價繼續(xù)上漲。“定金和預收款”目前是房地產開發(fā)資金的第一大來源，一旦缺了這塊資金，房地產企業(yè)的經營成本必然增加。另外，從期房銷售過渡到現(xiàn)房銷售需要時間，在一些大城市將出現(xiàn)供應緊張，從而刺激房價上漲。因而，如何取消期房銷售，銀行還將面臨“兩難”。
聶梅生指出，房價“如果高了不行，但是滑下去也不行?！笨磥?，銀行要想從被“綁架”的困境中解脫出來，只能以不導致房價過高或過低變化為前提。
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