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翟宇
高力國(guó)際日前發(fā)布的工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，上海正有越來(lái)越多的跨國(guó)公司選擇入駐工業(yè)園區(qū)或者商務(wù)園區(qū)，并因此導(dǎo)致商務(wù)園區(qū)的平均租金水平升至0.4美元/平方米/天，而工業(yè)園區(qū)的平均租金則比去年同期上升了10.2%，至0.1美元/平方米/天。
事實(shí)上，早在2006年初，某國(guó)際代理機(jī)構(gòu)在對(duì)上海南京東路的租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)就已強(qiáng)調(diào)，跨國(guó)公司將辦公樓遷至工業(yè)園區(qū)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，正在成為該辦公樓招租的主要障礙。尤其是部分區(qū)域在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或另外開(kāi)辟了所謂的商務(wù)園區(qū)，這必將“搶”走市中心寫(xiě)字樓的部分客源。
與此同時(shí)，上海市工業(yè)用地的“招拍掛”已開(kāi)始試行中，2006年上海發(fā)布的土地出讓4號(hào)公告中，第一次出現(xiàn)工業(yè)用地的“身影”，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地的公開(kāi)“招拍掛”必須從2007年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。工業(yè)用地的快速升值指日可待。
跨國(guó)公司遠(yuǎn)離市中心
2006年又有越來(lái)越多的外資企業(yè)在上海設(shè)立區(qū)域總部或在上海增加投資，擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。由于上海市中心新增的甲級(jí)寫(xiě)字樓非常有限，其租金更是創(chuàng)下7年來(lái)的新高，達(dá)到1.01美元/平方米/天，市中心商務(wù)成本的拉升正在迫使一些跨國(guó)公司選擇遠(yuǎn)離市中心。
高力國(guó)際在報(bào)告中表示，有許多跨國(guó)公司已經(jīng)選擇把辦公室遷往商務(wù)園區(qū)，這些園區(qū)提供的租金相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力，如正在建設(shè)中的創(chuàng)智天地及漕河涇商務(wù)園區(qū)的租金分別為0.5美元/平方米/天及0.46美元/平方米/天，較市中心甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金低50%。
記者此前在上海浦東新區(qū)幾個(gè)園區(qū)采訪時(shí)亦了解到，不少工業(yè)園區(qū)都希望在園區(qū)內(nèi)建設(shè)一些商務(wù)樓宇，除了吸引已進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)將地區(qū)總部搬進(jìn)園區(qū)外，更希望一些符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的跨國(guó)公司將新設(shè)立的部門放在園區(qū)內(nèi)。因此，一些傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)已經(jīng)或正準(zhǔn)備在園區(qū)內(nèi)劃定一個(gè)區(qū)域來(lái)建設(shè)商務(wù)區(qū)域。
實(shí)際上，不少跨國(guó)公司都已將其后勤部門諸如物流、研發(fā)以及培訓(xùn)等部門遷入商務(wù)園區(qū)，以此削減公司的運(yùn)營(yíng)成本。
據(jù)透露，目前已將辦公室遷入商務(wù)園區(qū)的跨國(guó)公司有陶氏化學(xué)、通用電氣、可口可樂(lè)、愛(ài)立信、輝瑞以及飛利浦等世界知名跨國(guó)公司。而根據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查，目前跨國(guó)公司對(duì)商務(wù)園區(qū)的需求相當(dāng)強(qiáng)勁。
高力國(guó)際中國(guó)工業(yè)部張卓文表示，預(yù)計(jì)未來(lái)辦公及工業(yè)混合用途的項(xiàng)目將會(huì)有所增加，總部型辦公、培訓(xùn)和研發(fā)功能的設(shè)施在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)將相當(dāng)普遍。他認(rèn)為，上海主要工業(yè)園區(qū)的平均租金在今后一年內(nèi)將上升5%~6%。
工業(yè)地產(chǎn)升值在即
與此同時(shí)，跨國(guó)公司對(duì)于工業(yè)設(shè)施的需求依然強(qiáng)勁。據(jù)了解，2006年上海工業(yè)地產(chǎn)的累計(jì)吸納量近1878萬(wàn)平方米，新增176萬(wàn)平方米。目前，上海主要工業(yè)園區(qū)的空置率為4.1%，較去年同期下降了5.7%。其中，浦東金橋和嘉定工業(yè)設(shè)施的空置率最低，目前各為0.8%和1.5%左右。
從土地價(jià)格看，4號(hào)公告中即將掛牌出讓的3幅工業(yè)用地，掛牌底價(jià)均較2006年12月底浦東新區(qū)協(xié)議出讓的工業(yè)用地價(jià)格更低。根據(jù)掛牌文件，掛牌底價(jià)最低的是濱一村A、C地塊，約2.91億元。底價(jià)最高的是濱五村地塊，達(dá)4.11億元，同時(shí)這一地塊也是3幅工業(yè)用地中面積最小的一幅，超過(guò)15.75萬(wàn)平方米。
如果將此價(jià)格與12月底浦東新區(qū)公示的最新一批協(xié)議出讓的工業(yè)用地價(jià)格相比，位置相近且用地性質(zhì)基本相同的機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)45街坊4/1宗地塊，面積約15.88萬(wàn)平方米，出讓價(jià)格僅1.64億元，差價(jià)超過(guò)2倍。
高力國(guó)際的調(diào)查顯示，目前上海主要工業(yè)園中，張江的土地批租價(jià)格最高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。據(jù)了解，由于主要工業(yè)園區(qū)土地的批租價(jià)格受政策影響較大，市場(chǎng)化程度不高，因此，根據(jù)土地價(jià)格和建筑成本計(jì)算的收益率高于工業(yè)設(shè)施的售價(jià)所計(jì)算的收益率。
高力國(guó)際認(rèn)為，2007年上海工業(yè)土地將全面實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)到時(shí)候二者之間的差距將會(huì)縮小，收益率預(yù)計(jì)將會(huì)趨同。但與此同時(shí)，工業(yè)土地的出讓價(jià)格將大幅上升約50%左右。
而此前已進(jìn)行工業(yè)物流、倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的外資開(kāi)發(fā)商如普洛斯、AMB房地產(chǎn)及卡特彼勒，將會(huì)很快因?yàn)榭鐕?guó)制造企業(yè)對(duì)物流設(shè)施需求的快速增長(zhǎng)及工業(yè)用地價(jià)值的攀升，大幅獲利。
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