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郝倩
編者按
2007年1月1日，工業(yè)用地將全面實(shí)行“招拍掛”制度，出讓價(jià)格亦不能低于先期公布的最低底價(jià)。
正如當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性用地出讓跨越“8·31”大限那樣，在限期以前大規(guī)模解決“遺留問(wèn)題”的舉措頻頻出臺(tái)，成交地塊也大量增加?？梢灶A(yù)期的是，進(jìn)入公開(kāi)出讓領(lǐng)域的工業(yè)用地未來(lái)將價(jià)值大增。協(xié)議出讓方式將逐漸退出歷史舞臺(tái)。
2007新年前夕，上海市房地資源局網(wǎng)站上集中推出最后一批協(xié)議出讓土地公示。如果在一周左右的公示期限內(nèi)，這些用地性質(zhì)主要為工業(yè)的協(xié)議用地沒(méi)有引起異議，就可以搭乘“協(xié)議出讓”的末班車(chē)，以既定價(jià)格成交
但是從目前的情況來(lái)看，掛牌出讓工業(yè)用地僅僅是試驗(yàn)。因?yàn)楣I(yè)用地出讓的細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，很多土地出讓方面的問(wèn)題亟待解決
2007新年前夕，上海市房地資源局網(wǎng)站上集中推出最后一批協(xié)議出讓土地公示。如果在一周左右的公示期限內(nèi)，這些用地性質(zhì)主要為工業(yè)的協(xié)議用地沒(méi)有引起異議，就可以搭乘“協(xié)議出讓”的末班車(chē)，以既定價(jià)格成交。此前，上海已在2006年12月初嘗試以掛牌形式出讓工業(yè)用地。這是自工業(yè)用地必須實(shí)行“招拍掛”的規(guī)定出臺(tái)之后，上海進(jìn)行的首度嘗試，然而未知因素仍在左右這一新供地模式的推進(jìn)。
“工業(yè)用地‘招拍掛’細(xì)則至今仍未出臺(tái)，上海的工業(yè)用地可能在1~6月都將鮮有成交?！敝倭柯?lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說(shuō)。
工業(yè)用地將大批協(xié)議成交
目前，上海已初步完善了工業(yè)用地協(xié)議出讓的公示制度。上海市寶山區(qū)房地資源局相關(guān)人士表示：“在國(guó)土資源部頒布相關(guān)法令之后，上海市各區(qū)已經(jīng)通過(guò)自己的網(wǎng)站對(duì)外進(jìn)行協(xié)議用地的資料公示。2006年10月以后，上海逐步統(tǒng)一了公示制度，凡是有關(guān)工業(yè)用地協(xié)議出讓的情況，都在上海市房地局網(wǎng)站上統(tǒng)一公布。”
去年12月30日~31日，上海市金山區(qū)、南匯區(qū)、松江區(qū)等6個(gè)區(qū)分別在上海市房地網(wǎng)站上貼出了“協(xié)議出讓公示”。其中，青浦區(qū)在兩天之內(nèi)連續(xù)公示了18塊工業(yè)用地的協(xié)議出讓。閘北區(qū)也對(duì)4塊工業(yè)用地的協(xié)議出讓進(jìn)行公示。
不僅如此，從12月21日~25日，不到一周時(shí)間內(nèi)，閔行、浦東、松江、南匯、金山等區(qū)共出讓182幅工業(yè)用地，且形式均為“協(xié)議出讓”，其中僅閔行區(qū)就出讓134幅，主要分布在其周邊的工業(yè)園區(qū)。
依據(jù)相關(guān)規(guī)定，在大約一周的公示期間，有異議且經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止，并嚴(yán)格依法處理。但是如果公示期滿，無(wú)異議或雖有異議但經(jīng)審查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》約定，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
針對(duì)如此集中的用地出讓公示，中國(guó)指數(shù)研究院(華東)注冊(cè)土地估價(jià)師張志杰分析說(shuō)：“根據(jù)這幾年上海市的土地出讓情況，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上。但是，到今年1月1日，即使是非經(jīng)營(yíng)性用地，也只能通過(guò)‘招拍掛’方式進(jìn)行出讓。所以，部分工業(yè)用地搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車(chē)’，凡是公示的工業(yè)用地，都很有可能在最后期限內(nèi)平穩(wěn)成交。”
出讓價(jià)格有待規(guī)范
一份閘北區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示顯示，除了土地的基本情況之外，土地級(jí)、出讓價(jià)格以及意向用地者也在公示之列。其中，彭浦鎮(zhèn)工業(yè)街坊1號(hào)A-1地塊土地級(jí)別為5級(jí)，出讓價(jià)格大約為101萬(wàn)元/畝。另一幅寶山區(qū)協(xié)議出讓的羅店鎮(zhèn)5街坊26/15丘地塊，定級(jí)為9級(jí)，折算土地價(jià)格約為6.94萬(wàn)元/畝，約合104元/平方米左右。如上述公示沒(méi)有遭遇異議，這些價(jià)格大抵都會(huì)成為最終的成交價(jià)格。
針對(duì)這些成交價(jià)，單維其分析說(shuō)：“寶山區(qū)在近一年之內(nèi)的工業(yè)用地成交價(jià)大約在十幾萬(wàn)元/畝。但是從此次公示的內(nèi)容來(lái)看，寶山區(qū)其中一塊土地的成交價(jià)格為6.94萬(wàn)元/畝，這一價(jià)格相對(duì)十分便宜?！?
另根據(jù)國(guó)土資源部在2006年12月27日發(fā)布的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(國(guó)土資發(fā)［2006］307號(hào)下稱(chēng)《標(biāo)準(zhǔn)》)，9等工業(yè)用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)則為204元/平方米。這一《標(biāo)準(zhǔn)》將于今年1月1日起施行。屆時(shí)，全國(guó)工業(yè)用地出讓將按照15個(gè)等別執(zhí)行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中一等工業(yè)用地最低出讓價(jià)每畝56萬(wàn)元，而15等工業(yè)用地最低出讓價(jià)為每畝4萬(wàn)元。顯然，這批公示用地的成交價(jià)格，有些已遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。
記者通過(guò)上海市寶山區(qū)房地局了解到：“雖然公布了意向用地者，但是并不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。‘公示’本身僅僅為了符合國(guó)家土地出讓規(guī)定，即使公示期間有第三方對(duì)該土地產(chǎn)生興趣，也不可能加入該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>
出讓細(xì)則須盡快出臺(tái)
2006年12月8日，上海市第4號(hào)土地出讓公告中，首次掛牌出讓3幅土地總面積約52公頃的工業(yè)用地，一舉打破以往工業(yè)用地協(xié)議出讓的格局。這三幅地塊全部位于浦東新區(qū)機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)，其中一塊是工業(yè)物流用地，另外兩塊是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，面積都在15公頃以上。
“但是從目前的情況來(lái)看，掛牌出讓工業(yè)用地僅僅是試驗(yàn)。因?yàn)楣I(yè)用地出讓的細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，很多土地出讓方面的問(wèn)題亟待解決?！眴尉S其認(rèn)為，“因?yàn)榧?xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，可能1~6月，上海工業(yè)用地在一級(jí)市場(chǎng)都會(huì)鮮有交易。因?yàn)槿绻嬲脪炫菩问匠鲎尮I(yè)用地，那將對(duì)自用的企業(yè)造成很大影響。首先，一些類(lèi)似通用之類(lèi)的生產(chǎn)性企業(yè)將很難把握拿地時(shí)間，從而影響到其生產(chǎn)計(jì)劃。因?yàn)檫@些企業(yè)往往需要在拿地之前做好整體的人力以及生產(chǎn)計(jì)劃。其次，完全市場(chǎng)化出讓土地之后，大型生產(chǎn)性企業(yè)很難控制成本，如果一塊工業(yè)用地的掛牌價(jià)格從10萬(wàn)元/畝上升到100萬(wàn)元/畝，這些企業(yè)可能會(huì)因?yàn)殡y以承受成本的上升，從而放棄投資?！?
“開(kāi)發(fā)商、生產(chǎn)性企業(yè)和投資者將成為今后工業(yè)用地三個(gè)投資主體。其中，開(kāi)發(fā)商與投資者可以轉(zhuǎn)嫁工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化的標(biāo)準(zhǔn)，但是生產(chǎn)性企業(yè)則很難將預(yù)算成本投資到其他土地。今后，如何協(xié)調(diào)三個(gè)投資主體的關(guān)系，將成為工業(yè)用地出讓中亟待解決的問(wèn)題?！眴尉S其進(jìn)一步解釋說(shuō)。
相關(guān)鏈接
工業(yè)用地供地制度改革政策一覽
●《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》2004年10月21日由國(guó)務(wù)院正式下發(fā)，又稱(chēng)“28號(hào)文”。其中首度提及“除按現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓”。
●《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》2006年8月31日為解決“28號(hào)文”之后新出現(xiàn)的用地問(wèn)題，國(guó)務(wù)院再度下發(fā)有關(guān)用地問(wèn)題的通知。該通知第一次表示要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。并且工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
●《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》2006年11月20日由財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行三部門(mén)聯(lián)合下發(fā)?！锻ㄖ芬?guī)定，自2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在原有基礎(chǔ)上提高一倍。這使得工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)水平。
●《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》2006年12月27日由國(guó)土資源部正式向外發(fā)布，并于2007年1月1日起正式施行?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
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